云浮市质量技术监督局/ 梁绍清 李镜雄
随着城市化的高速发展，传统的多层(特别是四层以上)步梯住宅已经无法满足人们的便利性需求，多高层电梯洋房应运而生。多高层电梯洋房可以很好地将亲地性与居住便利性相结合，很好地解决了过去五、六楼以上出行不便的情况。在发达国家，多高层电梯洋房已经非常普及，是住宅的发展趋势。近年来，随着房地产市场的细化发展，“电梯直接入户”的新型户型设计，以高端、大气、上档次的姿态在大中城市房产市场中异军突起，本文就电梯直接入户的基本概况、优势特点、安全风险、未来展望等方面进行初步探讨，与读者一起交流。
一、电梯直接入户的基本概况
电梯直接入户，是指住户无需经过建筑物楼道（公共电梯候梯厅、公共通道等），一般依托IC卡电梯智能控制或者指纹识别等技术，搭乘电梯到达指定楼层户型后直接进入住宅，即电梯侯梯厅私有化。目前，万科、碧桂园、雅居乐等房地产商在上海、广州、南京、成都等大中城市开发了电梯直接入户的房地产产品，通常是一梯一户、一梯两户（电梯采用双开门）。以下为典型的户型图：
图1：“一梯一户”的电梯直接入户户型图
图2：“一梯两户”的电梯直接入户户型图
二、电梯直接入户的优势特点
一般情况下，开发商对电梯直接入户的广告语有“买房送电梯厅”、“私家电梯直接入户”等。因此，电梯直接入户的优点可概括为以下几点：
第一，提高实际使用面积。电梯候梯厅虽然算在公摊面积里面，但是住户可以拥有它的绝对使用权，原本是电梯候梯厅或过道的公共面积，就完全变成了私人空间，提高实际使用面积。
第二，强调住户的私密性。电梯直接入户，最大程度上减少了与陌生人的尴尬寒暄与压抑对视，而且亲朋好友的来访不再惊动对面的邻居，有利于保障住户的私密性。
第三，彰显住户的个性化。出电梯门便进入自己的私家空间，仿佛电梯专为一人而设，减少电梯使用的等待时间；而且业主在入住以后还可以根据自己整体的装修风格对电梯厅进行个性化装修。
三、电梯直接入户的安全风险
在肯定电梯直接入户的的绝佳私密保障以及优雅、尊贵个性化的同时，其系统性安全风险问题也值得引起人们的注意，主要表现为以下几点：
首先，不利于电梯应急救援。电梯故障困人后，救援人员无法及时到达困人层站。特别是对于“一梯一户”形式的电梯，进入电梯故障困人的楼层，必须要经过该层住户的房间，一旦住户家中无人，将无法到达救援层站。通常境况下，由于轿厢内乘客数量较少，轿厢总重小于对重重量，救援人员无法采用单一的“松闸”方式进行向下溜梯操作。由于对重、轿厢质量差距较大，松闸盘车操作实施困难，救援人员需要长时间的、持续的松闸并盘动盘车手轮装置，方能将电梯轿厢放至基站，并开门放人，此过程耗时较长。而且长时间的对曳引机进行松闸操作存在安全隐患。
其次，不利于消防紧急疏散。建筑物出现火灾时，电梯的安全保护装置由于受热容易发生误动作，而且电梯的供电线路、信号传输线路容易被烧坏，电梯故障后将停止运行。若此时乘客被困轿厢，救援人员若不能及时到达机房、施救层站，火势蔓延后，火场上烟气涌入电梯井道，极易造成“烟囱效应”，人在电梯里随时会被浓烟毒气熏呛而窒息死亡。即使乘客能够撤离电梯，到达候梯厅，若不能及时经过住户房间，亦无法脱离火灾现场，仍将发生葬身火场的悲剧。
最后，不利于电梯维保及检验。该类电梯在维护保养以及定期检验中，维保人员、检验人员无法通过搭乘电梯方式便捷地到达机房，为维修、检验工作带来了不便。随着该类电梯数量的增加，通过“爬楼梯”的方式逐台地从基站登上上端站，严重影响维保、检验的效率，也增加了维保人员、检验人员的工作负担，不利于正常的电梯维护保养、定期检验工作的顺利开展。此外，一些涉及到电梯层门的检修工作也可能为住户正常的生活带来不便。
四、电梯直接入户的相关规定
电梯直接入户的安全焦点在于救援通道畅通问题。笔者查阅了现行的《电梯制造与安装安全规范》（GB 7588-2003）、《电梯监督检验和定期检验规则-曳引与强制驱动电梯》（TSG T7001-2009）等国家标准和安全技术规范，均未对电梯直接入户设有禁止性规定，只是在一些设计规范和地方标准中查找出相关的规定：
一是关于安全疏散问题。电梯直接入户，均同时设置了楼梯作为疏散与避险通道，因此一般不会违反《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）安全疏散与避难中的“5.5.4自动扶梯和电梯不应计作安全疏散设施”的规定。
二是电梯层站设置问题。《住宅设计规范》（GB50096-2011）规定“6.4.5 七层及七层以上住宅电梯应在设有户门和公共走廊的每层设站”。电梯直接入户，在层站设置上似乎未能严格“应在设有户门和公共走廊的每层设站”，存在一定的争议。但该条文并非强制性条文，不能作为否定电梯直接入户的依据。
三是电梯侯梯厅设置问题。重庆市的地方标准《住宅电梯配置和选型及安装维护标准》（DBJ50-253-2017）中规定“3.3.5 电梯侯梯厅应为公共空间”。电梯直接入户，明显违反了这个标准规定。但该条文同样也不是强制性条文，也不能作为否定电梯直接入户的依据。
按照“法无禁止即可为”的原则，电梯直接入户并无违反现行法律、法规以及有关标准和安全技术规范要求，即“可为”。但值得注意的是重庆市该地方标准的对应条文说明为“3.3.5 重庆部分开发商将电梯直接入户作为销售的新卖点，电梯不经过建筑物的楼道而直接入户，通常一梯一户或者一梯两户。该种形式布置的电梯，维修保养或救援工作必须通过私人空间，造成救援通道不畅，不利于电梯的日常维修保养和停电、火灾等紧急情况下的应急救援，存在较大的安全隐患。”因此，重庆市已明确对电梯直接入户持否定态度，或许会被今后有关标准和安全技术规范修订作为参考依据。
五、电梯直接入户的未来展望
前文已述，多高层电梯洋房在发达国家已经是非常普及，是一种住宅的发展趋势。那么电梯直接入户能否以其优势特点引领多高层电梯洋房的新潮流？以下就电梯直接入户的人文角度、安全角度、经济角度等利害关系再进一步讨论：
从人文角度来说，过度私密，不利于建立和睦的邻里关系。人类是群居动物，这一社会属性却造就了部分人喜欢有自己的小天地而追求私密，但是人们如何追求私密也不可能像鲁滨逊一样过着独居生活。俗语说，远亲不如近邻，可见邻里关系在社会交往中的重要性。因此，从人文角度考虑，过度追求私密的电梯直接入户，容易把住户个体封闭起来，不利于建立和睦的邻里关系。
从安全角度来说，依赖电梯，对电梯安全保护性能要求高。早在十年前，电梯技术就意见可以实现直接入户，而随着电梯技术的发展，一些电梯具备直接入户的安全保障功能，如自检功能（电梯实时自我检测，发现出现故障导致不能正常使用时，系统可以自动恢复电梯原有状态，确保电梯的正常使用）、消防联动功能（出现消防情况时，系统可以自动断开控制，确保电梯系统的运行符合消防要求）、智能脱险功能（电梯故障时被困人员可从一楼基层解救实现智能脱险）等。但是以上所有的功能都基于电梯安全保护装置的有效运行。而国家质检总局公布的数据显示，2011年至2016年期间全国因电梯安全保护装置失效而发生的电梯事故多达174起。因此，从安全角度考虑，电梯直接入户仍存在一定隐患。
从经济角度来说，争议犹存，未必适合普遍社会公众需求。作为新鲜事物，电梯直接入户很快被人们所认知，“电梯直接入户”的百度搜索结果就多达245万个。社会公众对电梯直接入户仍存在争议，褒贬不一。赞成者一般认为电梯直接入户可以提高得房率、打造私密空间、彰显个性，反对者则更多担忧出行安全、应急救援、财物盗抢问题。而从经济角度考虑，电梯使用年限一般为15年至20年左右，电梯直接入户，电梯配置高、使用密度低，因此电梯使用成本、更新更换费用都比较高，所以电梯直接入户仅适宜高端人群。
电梯直接入户究竟利大还是弊大，现在仍难有定论，也许只有时间和实践才能检验这个新鲜事物的意义和价值。当前房价高企，我们相信人们更关心的是党的十九大报告提出的“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”能早日实现！
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