随着广东将开展老旧电梯大规模检查，高龄电梯的维保问题也再次成为各界关注的热点。如何既能降低维保成本，又能保障高效率和安全？一个新的路径已经打通。据悉，在广州出台《使用物业专项维修资金投保电梯保险办事指引》后两年多，终于迎来了首个成功使用维修资金购买电梯维修保险的试点小区。日前，在政府主管部门指导下，广州中海名都花园6个楼栋居民经过投票表决，顺利通过小区电梯维修保险方案，开启了电梯“先修后赔”的“速援保”模式，中海名都也成为广州首个落地“保险+维保+物业”三方联动新模式的小区。该模式的落地实施，为在行业加速复制推广电梯维修投保新模式和有效解决高龄电梯维护难的行业痛点，提供了行之有效的案例和经验，对提升住宅电梯维保工作精细化、市场化、科技化，推动物业管理行业高质量发展具有示范性意义。
“保险+维保+物业”三方联动广州两年前已出台新模式指引
任何机械设备使用久了，都可能出现部件老化、磨损等“老龄病”。近几年，小区“高龄电梯”出现急速下坠、被关轿厢、关门夹人等的状况并不少见。日前，为贯彻落实推动大规模设备更新和消费品以旧换新的决策部署和工作要求，广东省市场监督管理局发布了开展老旧电梯大规模检查的通知，到2024年8月，对全省自首次办理使用登记之日起满15年的在用老旧电梯（即办理使用登记时间在2009年5月1日前的电梯）完成一轮隐患排查；到2025年8月，对全省在用的老旧电梯全面完成一轮风险评价。
但对于高龄老旧电梯，排查之后无论是维修还是更新，面临的共性问题是，谁来负责、谁来出钱？尤其是碰上小区物业专项维修资金不足、产权人主体缺失等情况，难题更是不少。事实上，2021年9月，为降低电梯维修成本，提高物业专项维修资金使用效率，实现电梯快速维修，保障业主乘用电梯安全，广州市住房和城乡建设局根据《广州市物业管理条例》《广州市物业专项维修资金管理办法》等相关规定，出台了《使用物业专项维修资金投保电梯保险办事指引》。根据指引，已建立维修资金的物业小区，经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决、并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意的，可申请使用维修资金投保电梯保险业务。
事实上，通过投保实现电梯维修已有不少小区实现了。比如，在广州番禺时代外滩、珠江花园和时代南湾等小区，时代邻里已成功试点购买电梯维修保险，覆盖了超过百台电梯。保险生效后，维修和更换配件的流程得到显著简化，有效解决了业主表决投票的难题，显著提升了维修响应速度和效率。而动用维修资金购买电梯保险则还在探索阶段。
目前，对使用物业专项维修资金投保电梯保险感兴趣的小区并不少。天河区物业服务行业协会会长、康景物业集团经营发展总经理何超华对记者表示，对相关政策也了解过，他们也在准备推试点。时代邻里的相关负责人则表示，政府积极推广使用维修资金购买电梯保险的政策，能充分发挥维修资金的作用，实现多方共赢。时代邻里旗下邻里机电公司正计划对10年以上的老旧小区电梯进行梳理，并与相关部门积极沟通，深入讨论投保流程、承保范围、响应时效和公示表决等细节，确保方案的可操作性和落地性。
实现物业维修资金投保要过三道“程序关”
从指引出台的初衷来看，是通过鼓励推广“保险+服务”等新模式，推动建立维修资金后期筹措机制，为破解高龄住宅电梯维修改造费用难困境打开新思路。日前，中海名都花园管理处作为首个成功试点项目，于广州市物业专项维修资金管理中心组织召开的维修资金投保电梯保险工作座谈会上进行了经验分享。或许可以解答，为何指引执行了两年多才出现首个成功办理试点的小区，其中要经过怎样的程序，难点又在哪里？
“我们了解到成都、宁波、深圳等地已启动电梯保障新模式，可实现降本增效的新服务。经公司研判评估，方案可行，决定以中海名都作为首个电梯维修投保试点项目。”中海名都管理处经理周福清对记者表示，之所以选择中海名都，因为作为广州比较知名的老牌花园小区，建于2001年的中海名都也迈入了20+“高龄”，因使用年限长，小区电梯在物业日常精心维保下仍不可避免地出现老化和故障，不仅对住户出行造成影响，还存在安全隐患。而电梯维修成本高、启用维修资金流程耗时长、维修及时性无法满足等问题引发的矛盾越发凸显，物业与小区居民对于简化程序、解决问题的愿望也愈加迫切。
而从中海名都的操作过程来看，要想落地成功也并非简单的事，尤其是在未有先例的情况下。据周福清介绍，为了顺利推进此项工作，中海物业成立了由公司领导、职能部门负责人、项目负责人、工程技术骨干组成的专项工作小组，正是高规格和多系统的人员配备，以及住建局、保险公司、业主代表等参与的多次沟通会，才能保障工作的不断推进和各种难关问题的解决。
从程序来看，首先要过的就是“系统平台审批关”。尽管政府主管部门对工作推进给予了大力支持和助力，但因广州未有小区电梯维修用维修资金投保先例，缺乏相关操作细则，同时申报系统不完善，维修资金系统平台上缺乏相应投保选项模块。通过积极与住建局及维修资金中心密切沟通，中海物业争取到了支持，参与推动制定符合广州发文要求的审批流程和操作细则，并开发了适用新模式的申报系统，增添电梯保险专项选择页面，在系统操作方面，还解决了新模式中的“协议期三年”“申请流程更新”“业主表决一次三年有效”“资金系统的升级改造”等难点要点。而这也为后续其他小区参与维修资金投保打通了程序流程。
其次，就是“方案关”。据悉，要想找到价格优、服务好、保障足的电梯维保新模式，需要针对小区的情况进行特别“定制”。中海物业邀约了多家保险公司派专业技术人员到达中海名都现场，分别对社区32台电梯进行了运行状况、梯龄、故障隐患摸排评估。评估后，多家保险公司给出相应报价并对电梯风险点进行详细阐述，各家优势不一、方案不一、报价不一。在多种方案中，如何评估保险公司的服务水平高低、方案覆盖广度与深度，当然也是一个相当复杂的博弈过程。结合中海名都小区电梯的年度维修费用实际情况，最终社区选定了中国人民财产保险股份有限公司作为此次项目定点服务对象。由于原电梯维保公司维保模式被打破，在不更换维保公司的前提下，还要实现保险公司与维保公司的融合。经过多次三方会谈，针对新模式下更高的维保要求和维修配件的价格核定方式，通过探讨、测算最终制定出几方均认可、落地可执行的三方协议。
第三关则是“业主公示关”。为争取更多业主支持，方案立项后，中海物业多次邀请住建局、保险公司与各楼栋业主代表沟通座谈，宣讲维保新模式的必要性及可行性，说明保险服务方案的优势，打消疑虑，邀请业主代表共同参与专项小组后续工作。2023年10月，中海名都花园管理处先后将保险服务方案、维修资金使用方案张贴于各楼栋大堂宣传栏及业主群进行公示，并组织业主签名投票表决。管家挨家挨户上门收集业主意见，解读投保政策、惠民条款，为业主答疑解惑。最终6栋楼先行获得三分之二以上业主的表决通过。
先修后赔简化流程新模式三方联动提升效率
老旧小区电梯问题一直是业主投诉争议较多的热点，新模式如何提升维保质量？以中海名都来看，小区电梯已使用年份22年，以前平均每年的维修费用在30万元左右，电梯总数量是46台。经过评估，目前已更新换旧完成5台，更换进行中6台，计划用维修资金投保35台，已完成投保18台。
通过维修资金投保后，每台电梯每年保费是8000元，保障金额是15万元。300元以下的配件由维保公司服务、300元以上的配件由保险公司进行承保。旧模式中，300元以上的配件需更换维修时，通常由维保公司提出维修需求，物业进行审核后，一是在物业费中支付处理，二是向维修资金系统申报立项同意后，经业主投票通过，向资金中心请款，若资金余额充足，则可报销后再购买配件维修。若资金余额不足，将组织向业主筹款，资金收齐后再由维保公司支付款项进行维修服务。维修资金流程链条长，时效无法预估，一些大修申请甚至需要提前一年提出，且环节较多，审批结果不可控等因素导致维修效果不佳，最终影响业主乘梯体验、引发投诉、并存在安全隐患。新模式下，300元以上的配件更换，直接由维保公司向保险公司提出维修申请后，保险公司审核同意，在维保公司购买配件进行维修的同时，就可直接提交审核材料进行理赔操作，加速理赔。简化流程后，大大提升了电梯维修效率，同时解决以往繁琐流程中不可控的类似资金不足、业主收款难、业主投票推进慢等痛点。
以往社区的电梯维保服务中，主要是物业与维保公司进行服务互动，新模式中引入保险公司，电梯全年维修成本通过一次性支付保费的形式进行年度处理。保险公司的介入，增加一种评估方式，使维修、配件及人工费等更贴近市场价值，更有利于维修成本的整体下降。利用保险公司的工程师精准评估电梯实际状况及市场维修成本，全流程跟进维保监督管理、检测监督管理、质量巡检、维修管理、配件管理、配件库及价格核准、大数据分析、数据看板、电梯安全综合评估等。通过物业、保险公司、维保公司三方联动的形式，使维保服务有双重监管，服务均可视、可回查，也有助于提升物业服务品质。
值得关注的是，为实现全流程跟进维保监督管理，保险公司还在电梯中引进“物联网”科技管理服务，通过科技手段，实现电梯全生命周期的数据监测、智慧救援、人员安抚、故障管理、维保管理、数据实时交互及不文明乘梯警告。可以针对困梯时的人员进行安抚、精准定位、自动触发救援电话等，提升电梯安全质量，保障业主乘梯安全。对于一些老旧小区没有安装新型智能化设施的电梯而言，相当于用一份钱可以实现更多的功能。
据悉，除了中海名都，中海旗下其他小区也将继续推进物业维修资金投保。业内人士表示，随着中海名都作为首个物业维修资金投保电梯保险试点项目的落地，其标准化操作流程的总结，将为广州更多项目落地提供更多操作指引参考，必将加速电梯维保新模式的推进，对于整个行业及电梯维保生态圈将产生较大的影响。
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