加装电梯 维保指南

旧楼有了电梯 许多老人感叹“重获自由” 然而烦恼总在甜蜜后 《广州日报》报特推出——

加装电梯 维保指南

历时4年“闯过”多个难关后，郑伯所在的小区终于装上了电梯，开心之余，郑伯也遇到了一些烦心事。

　　老楼装电梯之维保

　　家住越秀区盘福路添濠北街社区的郑伯坐在电梯口的沙发上，点了支烟，烟雾缭绕中时隐时现的是他紧蹙的眉头。看着历时4年“闯尽难关”才装好的电梯，享受着以前从未有过的自由上下楼的畅快，郑伯本来应该眉开眼笑才对啊。他这表情是出了什么状况？原来，随着电梯由“新”变“旧”，70岁的郑伯如今遇到了一些和电梯相关的烦心事，愁绪在他心中蔓延，就像从烟头冒出的云雾，逐渐扩大开来……

　　两个月前，电梯口的墙砖突然掉了两块，露出里头的灰砖，十分碍眼。郑伯去找人来修补，结果找了几次都扑了空。“工程量太小了，人家说没有空。像这种零零碎碎太多了，电梯公司不负责，又没物业，没有人管就只能我来管。”郑伯苦笑着，充满无奈地说道，“就是不知道在我走不动的时候，这个电梯谁来管？”

　　郑伯遇到的问题并非个案。记者在近1个月的走访中发现，有许多市民在品尝完加装电梯的初期甜蜜之后或多或少都遇到了一些问题。这些问题该如何解决？

　　业主自管难寻安全员

　　选出一个合适的电梯安全管理员可谓是难上加难，有市民表示，“时间充裕的人，年龄超过规定；年龄符合条件的人，又没有那么多闲暇时间。好不容易有了合适的人选，又觉得自己‘难担大任’百般推托”。原来，在电梯投入使用前，电梯使用人需要获得电梯合格使用证，该证则要求电梯需配备安全管理人员。郑伯还了解到，在一年承诺的免费保修期过后，如果没有合格使用证，维保企业将无法与其继续签订合同。

　　那么，找一个电梯安全员究竟有多难？ “难的不是考证，是找不到考证的人。”郑伯介绍，很多业主包括他自己当年就已经超过了60岁，不满足考证的条件。当时在业主中一番苦寻之后，万幸终于找到一位57岁的业主，然而体检后却被通知“不合格”。

　　这可怎么办？郑伯又向六榕街社区安全小组和居委会求助：“街道的安全员能不能当我们楼宇电梯的安全员？”他还承诺，平时电梯日常维护自己来做，安全责任自己来担，只要帮忙能让电梯依法依规投入使用。结果这事还是没有办成。

　　眼看保修期就要到了，如果再没有找到安全员、拿到合格证，维保企业就不能继续负责这台电梯的维护了。郑伯又着急又无奈，他就请维保企业帮忙同意暂时继续维保，自己接着去解决安全员的问题。此后，郑伯又和六榕街的安全员软磨硬泡，又向安全生产监督管理局的工作人员请求支招，经过一番协调，安全员同意了他的请求。就这样，2014年2月，添濠北街社区的这台电梯终于可以开始合格使用了。

　　“我刚退休开始搞电梯这个事，搞到现在九年过去了。”郑伯苦笑道。没想到的是，在电梯建成以后，他也不能轻松地“功成身退”，因为在电梯的铭牌上写着的正是他的名字。对于郑伯而言，每年和维保企业签订合同、每月维保两次在场、张贴告示通知等如今都由他一人负责。

　　而最令他烦恼的是，随着年龄越大，却找不到合适的人来接他的班。在他所在的社区楼，大部分住着老人家，而年轻人因为工作也没有充足的时间来管理电梯，另外大家不像郑伯一样和电梯打交道多年，没有主动管理的意愿。这些问题既是几年前他头痛的问题，也是现在困扰他的问题，也会是未来几年他不得不解决的问题。如今有许多同样为老旧小区加装电梯的街坊通过街道等途径找到郑伯，向其咨询加装电梯的诸多事宜，他们所居住的不乏许多本身没有小区物业管理的老楼。这些来找他的人许多也都超过六十岁了。“等到一段时日后，他们顺利加装了电梯以后，会不会也像他一样在电梯安全员的问题上卡一下呢？”郑伯忍不住想。

　　一晃眼，电梯已经使用快五年了。这几年里基本上没有什么故障，这让郑伯很放心，但放心归放心，他终归是电梯使用管理者。他设想过电梯里可能出现的大小安全问题，心中已经有相应的处理方式，“但电梯不管出什么问题，我总感觉会有一定责任。心里总有压力，无法撇清”。所以，郑伯还是希望政府能够出台合适的电梯托管方式，让他心里的这块大石头彻底落地。

　　“我现在已经七十岁了，在我走不动的时候，谁来管？”他不无担忧地说，“旧楼加装电梯越来越多，总会发生类似的问题。我遇到的电梯管理问题看似个案，但我相信这个问题具有共性。”

　　不仅如此，有电梯公司的工作人员称，听说过住宅楼选不出安全员，找到外面的人员借他们的“证”，因为不是该楼住户，可能一定程度上起不到安全管理的作用。

　　物业“托管”分权责

　　电梯安全员难寻，部分原有物业管理的住宅楼则将加装电梯的维保工作托管给物业进行具体实施。2017年荔华楼在100%业主同意的基础上顺利加装电梯，加装电梯的成功经验引得不少老旧小区的居民前来“取经”。成功加装电梯后，他们还自己选聘了物业管理公司，解决使用电梯的后顾之忧。

　　2017年1月，荔华楼A到D一共四部电梯开始投入使用。“电梯怎么管”成为摆在业主们面前的一道题。电梯加装筹备小组领头人梁伟元介绍，原本荔华楼有物业公司，但是他们没有管理电梯的资质。于是他向居委会寻求帮忙寻找有管理资质的物业公司。

　　这时，荔华楼旁一栋大楼的物管进入了业主们的选择范围。梁伟元找到这家物业公司，得知物业费需缴3.2元/平方米/月，这比原物业公司收取的0.7元/平方米/月高出不少。梁伟元在了解荔华楼整体情况的基础上，提出了1.8元/平方米/月的方案，物业公司作出了让步，但还是需要2.2元/平方米/月。梁伟元提出，把荔华楼门口出入的停车空地交予物业公司管理。双方最终协商决定物业费定为1.8元/平方米/月。

　　从0.7元一下子提到1.8元，当时大部分业主都表示不接受。有些居民提出自己管理，但是谁来管、怎么管，谁也没有拿出个可行的方案。梁伟元仔仔细细地给街坊们算了一笔账：荔华楼为9层楼高的单体楼，面积数不大，仅为六千多平方米，算下来交的物业费每月为一万多元，同时物管配备的两位电梯安全员工资在2500元至3000元左右，再加上每台电梯每月维保费450元，4台电梯每月共需交1800元的电梯维保费，另外物业公司承诺年底负责清理化粪池。算下来，居民自管的成本也不小，最终业主同意聘用该物业管理公司。

　　如今电梯由物业管理公司托管了一年多，业主们都表示很满意。“居民自管可能会节省一些成本，但是管理效果很难讲，业主之间还可能因为电梯管理产生矛盾和纠纷。管得好不好，还要看业主们的自觉性。”梁伟元说道，“而现在采用物管模式，有什么说什么，权责很清晰，大家都很满意。”

　　对于加装电梯筹备组来负责以及委托给原本小区自有的物业管理公司，这两种加装电梯管理模式，广州市政协委员谭国戬表示，就筹备组管理模式而言，加装电梯后续管理存在人员年纪偏大而导致管理力不从心、专业知识欠缺等问题。而若由物业公司来管理，物业管理如何引入、服务水平如何甄别、管理成本如何控制等也同样值得商榷。

　　“业主也希望能够了解物业管理公司的素质以及收费标准，所以未来还是希望有相关的专业机构来帮助他们。”谭国戬介绍。

　　原厂维保VS其他维保

　　除了确认电梯安全员外，在电梯公司提供的一年“三包”维保期后，还要寻找专业的维保企业进行维保。此时便出现了是继续与原厂电梯公司续保还是另行签约其他维保企业的选择。

　　在荔湾区旧楼宇加装电梯服务中心的十家电梯公司中，九家电梯公司表示可以提供电梯维保服务，按照相关法规要求对电梯进行保养服务，包括每个月对电梯进行两次维保检查、24小时提供急修服务等，每月维保费用多在400元至500元不等。在越秀区电梯加装服务中心，四家电梯公司都可提供维保服务。

　　据一家电梯公司的志愿者韦先生说，新加装电梯最有可能出现的问题是灰尘造成的电梯门开关有问题，以及用户不爱惜电梯产生的问题。“现在电梯门多用光幕装置，会发射几十束光线，有一条光线不通电梯就不能动。经常发生发射光线的小孔脏了或是遭到人为破坏，电梯门合不上，电梯也就不动了。”

　　谈到加装该楼电梯的电梯公司自有的维保单位和外面的维保企业相比，韦先生表示，零件或是最大的问题。他称，外面的维保企业提供的更换零件不是原厂生产，有些零件还可能买不到。在电梯系统需要技术更新的时候，也得不到原电梯公司的支撑。同时，他告诉记者，原厂维保还有专业仪器对电梯运行情况进行“体检”，可以及时排除软故障。

　　另一家电梯公司的总经理陆先生表示，选择加装电梯的电梯公司的维保单位或其他维保企业，差别不大。“正规的维保企业都具有相关资质，不同的是服务的好坏差别，这属于市场行为。”

　　在今年2月发布的《国务院办公厅关于加强电梯质量安全工作的意见》（简称《意见》）中提到，推广“全生命周期安全最大化和成本最优化”理念，推行“电梯设备+维保服务”一体化采购模式。该《意见》提出了厂家“终身服务”概念。

　　业内人士建议加装电梯实行原厂维保。业主选择外面的维保企业主要看中价格上的优惠。而“原厂原保”减少了中间更换维保单位的衔接环节，在档案管理和零部件更换方面也更有优势。该人士建议业主委托电梯维保时要选择信用等级为“优”或“良”的单位，具体可以在广州市特种设备行业协会网站查询（http：//www.gzase.com），“肯定要选好的厂家，因为它有一定渠道获得电梯配件，不然电梯坏了都没有零部件去修”。

　　清包维保VS全包维保

　　记者了解到，目前市场上，加装电梯有几种维保“套餐”。其中清包保养价格相对较低，但只负责电梯的日常保养，如果电梯配件需要更换则需要另外加钱。一般情况下，在签订电梯维保合同时，会对配件价格进行确认，但有电梯公司提出，人工费可能会有不同。

　　而除了电梯的日常保养外，包括更换指定配件价格的维保方式为半包维保。而全包维保则包含“只要不是人为原因或不可抗原因造成”的情况下配件更换费用。陆先生称，根据电梯使用寿命不同，7至9层的住宅电梯全包价格在1000~1200元/月左右（2000元~3000元多数在高层写字楼中，速度快，2.5米/秒，楼层多，40层左右，与住宅电梯的费用差距较大）。并表示，全包保养可以在电梯需要更换配件时，节约业主协调的中间环节。建议缺乏对电梯保养具有专业判断能力的居民楼选择全包保养。

　　有业内人士提出，选择何种“维保套餐”可根据电梯的使用年限，“新的电梯在前面五年左右零部件更换的几率不大。可以选择清包或半包维保”。5年至10年期间视情况选择是否全包，10年以上就建议选择全包了。

　　此外，陆先生表示，部分业主也需要提高安全意识。“时间长了，有些配件发生磨损或者接触不良的情况就要及时更换。而现在的情况是80%以上的电梯动不了了，才会被迫更换电梯零件。例如钢丝绳一般使用寿命8年，但超过这个年限可能还在使用没有及时更换。”

　　维保从“加装”步骤开始

　　而加装电梯的维保并不是从电梯安装好通过验收后才开始的。广州市质量技术监督局特种设备安全监察处副处长苏健表示，加装电梯的维保从“源头处”就要着手。首先要考察电梯公司的综合服务能力并结合市场上的成功案例，选择主流的品牌和产品，从而在后期维保环节电梯零件的替用性也相对较强。

　　在电梯选型时也要多加注意。例如观光电梯需要在井道做好通风措施。如果通风措施没做好，散热功能差，井道温度可达50多摄氏度，将加速电梯老化。苏健称，在前期做电梯方案时尽量把安全性考虑得多一些，后期维保也会相应少一些麻烦。有条件的话，建议在机房加装空调。

　　旧楼加装电梯属于群众自发行为，后期的管理需要一定的专业性。业主自发管理存在专业知识欠缺的情况。找一个好的管理单位进行电梯的专家化管理则更为省心，但如何界定双方责任仍是一个难题。此前，已有电梯维保合同的示范文本，对维保企业以及使用单位双方分别需要做什么给出参考范围。双方根据示范文本再进行一些调整。目前，正在对电梯委托管理服务合同的格式文本进行前期调研中。

　　探索搭建第三方平台

　　加装电梯仍处于新生时期，很多维保方案仍在摸索中。谭国戬表示，还有几种方式值得探讨，“除了物业公司管理模式，还可以考虑选用电梯公司安装的同时由其提供附加服务，并配备安全管理员；此外，也可引入电梯IC卡，通过刷卡管理计时计费系统，谁使用谁付费、多使用多负担，使电梯的电费、维护费、维修费等都能通过技术层面管理，合理分摊”。

　　谭国戬建议，从目前而言，可以加强对物业公司的培训和管理资质的审查，同时也要注重物业管理和实际小区的匹配度，包括物业管理的进出机制、更换流程等。“老旧小区要充分考虑这些条件也不太现实，所以需要街道来进行指导。譬如由街道代表、楼宇代表，甚至引入一些第三方的专业机构来做一个客观的评判，包括准入条件、资质、服务、选择等，由街道作指导来选聘一个专业的物业公司，这样更有利于电梯安全和小区的后续维护。”他还提出，物业公司或可针对电梯管理安全这一块儿来推出专项管理服务，这对于物业管理公司的业务也是一种延伸。

　　同时，记者了解到，越秀区正在通过街道，对搭建委托第三方管理平台进行摸查，将提出服务内容标准。番禺区已在部分社区搭建电梯议事平台，集合居民代表、物业服务企业、电梯日常维护保养企业、特种社会行业协会、居委会工作人员等多方人员对电梯的经费、规范使用方面以及报价是不是太高等内容进行讨论，从而形成专业、有公信力的意见。